Kai iš vieno buto „iškepa“ kelis: daugiabučio Vilniuje gyventojams neduoda ramybės investuotojų ketinimai

Vienas didelis butas perdarytas į kelis mažesnius – tokio verslo modelio imasi kai kurie nekilnojamojo turto (NT) investuotojai. Vis dėlto panašūs ketinimai kelia nerimą tokių būstų kaimynams. Šie baiminasi su techniniais aspektais susijusių rizikų, išaugsiančio gyventojų skaičiaus, o ir, jų manymu, dėl to galbūt krisiančios NT vertės. 

Bijo, kad namas virs bendrabučiu

Su tokia situacija pasakojo susidūrę ir į LRT.lt besikreipę Vilniaus, Kalvarijų g. 286A, daugiabučio namo gyventojai.

Vilniečių pasakojimu, liepos mėnesį jų daugiabučių namų bendrijos pirmininkas sulaukė vieno NT vystytojo prašymo leisti name parduodamus keturių kambarių butus perdaryti į tris vieno kambario butus. Tokiu atveju po rekonstrukcijos vietoj dviejų butų name atsirastų šeši vieno kambario butai. Vis dėlto bendrijos pirmininkas nesutiko pasirašyti tokio sutikimo ir NT vystytojui patarė kreiptis į paties namo gyventojus.

„Mes nenorime, kad namas virstų bendrabučiu“, – LRT.lt sakė minėto namo gyventojas Vidmantas J.

Kiek vėliau gyventojai tvirtino išsiaiškinę, kad kaimyninėje (Kalvarijų g. 286B ir Kalvarijų g. 286C) bendrijoje minėtas NT vystytojas, esą neinformavęs bendrijos pirmininko ir nesuderinęs to su gyventojais, jau įvykdė panašų projektą. Tąkart, gyventojų teigimu, keturių kambarių butą pirmame aukšte rekonstravo į tris vieno kambario butus.

„Baiminamės, kad viskas nebūtų [padaryta] tyliai, nepaisant to, kad mūsų bendrijos pirmininkas nepasirašė“, – neslėpė nerimo Vidmantas.

Paprastai būsto kaina priklauso nuo daug faktorių: vietos, susisiekimo, namo būklės, aukštų skaičiaus ir kitų. Skaidant butą į mažesnius, didėja butų ir namo gyventojų skaičius, todėl gyventojai nerimauja, kad dėl šios priežasties esą galėtų kristi namo ir kiekvieno buto rinkos vertė.

„Svarbu pabrėžti, kad ankstesnė rekonstrukcija palietė ne tik perdangą, bet ir sienas, šilumos, vėdinimo ir inžinerines sistemas. Nauja rekonstrukcija, dalijant ir kartu dauginant butus, priverstų atskirti inžinerines sistemas, keistų šildymo sistemą, reikėtų sukonstruoti naujus vėdinimo kanalus, keistųsi butų numeracija“, – rašoma gyventojų laiške.

Jų manymu, tokia rekonstrukcija, kai butai skaidomi į mažesnius, negali būti traktuojama kaip paprastas remontas, nes tai keičia inžinerinę sistemų priežiūros situaciją bei paliečia bendro naudojimo turto klausimus.

Taigi, bendrija nurodė nepritarianti tokiems butų perdarymams dėl techninių problemų statybos, inžinerijos ir administravimo srityse, butų nuvertėjimo, daugiabučių bendrijų žemės klausimo, išaugusio gyventojų skaičiaus, taip pat dėl gyventojų emocinės ir psichologinės būsenos.

Investuotojas: gyventojų nuogąstavimai – tik interpretacija

Šioje istorijoje jau minėtas ir su NT plėtra dirbantis vystytojas Ramūnas Šeštokas LRT.lt informavo, kad Kalvarijų g. 286C esančiame daugiabutyje, teisės aktų nustatyta tvarka parengus ir suderinus visus projektus, buvo atliktas tik paprastasis remontas.

Jo tvirtinimu, laikančiosios konstrukcijos nebuvo keičiamos, šalinamos ar kitaip rekonstruojamos. „Įrengti trys butai su unikaliais numeriais, todėl gyventojų nuogąstavimai yra tik interpretacija ir galimai nežinojimas apie paprastojo remonto procesus bei teisinius reglamentus“, – tikino NT investuotojas.

Paklausus, ar Kalvarijų g. 286A adresu esančiame daugiabutyje ketinama atlikti tokius pačius darbus, R. Šeštokas patikino, jog kol kas tokių planų nėra.

„Buvo užklausimas Kalvarijų g. 286A, Vilnius, namo pirmininkui ir jis buvo informuotas apie planus, dėl ko būtų informuoti ir namo gyventojai bei atsižvelgta į jų nuomonę balsuojant, bet kol kas tokių ketinimų perdaryti butus neturime“, – nurodė jis.

Teisininkas: asmuo valdomą butą ar patalpą gali padalyti

Reaguodamas į minėtų gyventojų nuogąstavimus, advokatų kontoros WALLESS partneris Evaldas Klimas atkreipė dėmesį, kad daugiabučiame name butų ir kitų patalpų savininkams asmeninės nuosavybės teise priklauso jų valdomos patalpos. Vis tik pastatą sudarančios bendrojo naudojimo konstrukcijos ir bendrojo naudojimo patalpos yra bendroji viso namo butų ir kitų patalpų savininkų bendroji nuosavybė.

„Bendroji nuosavybė valdoma tik bendru sutarimu. Tokiu būdu, jei buto savininkas nori pertvarkyti bendrojo naudojimo konstrukcijas, pavyzdžiui, laikančiąsias konstrukcijas, yra būtina gauti bendraturčių pritarimą“, – pabrėžė E. Klimas.

Tuo metu asmuo, norėdamas padalyti savo valdomą butą ar patalpą į kelis butus ar patalpas, tą gali padaryti. Tokią padalijimų tvarką, anot E. Klimo, numato Statybos techninis reglamentas. Vis dėlto teisininkas sutinka, kad dėl šio teisės akto tinkamo taikymo dažnai kyla diskusijų.

„Ar tikrai, pavyzdžiui, patalpos padalijimas į kelias nepakenkia kitų pastato bendranaudotojų interesams? Juk dėl to padalijimo gali atsirasti daugiau naudotojų, gali iškilti papildomų automobilių stovėjimo vietų poreikis. Žinoma, kiekviena situacija yra labai individuali.

Vis tik savivaldybės, kurios tvirtina tokius turtinių vienetų padalinimus, dažnai neturi kitos išeities, kaip tvirtinti atitinkamus turtinių vienetų padalinimus. To priežastis – nacionalinis teisinis reguliavimas. Kol Aplinkos ministerija nepatobulins teisės akto, tol tokių situacijų gali tik daugėti“, – komentavo E. Klimas.

Savivaldybė: gyventojų nuogąstavimai suprantami

Vilniaus miesto savivaldybės aiškinimu, pastato laikančiųjų konstrukcijų keitimas gali būti prilyginamas kapitaliniam remontui arba rekonstravimo darbams (vertinama priklausomai nuo konkrečių projekto sprendinių apimties), tad tokiems darbams yra privalomas Statybą leidžiantis dokumentas ir darbai negali būti atliekami savavališkai. Už atliktus savavalės statybos darbus gali būti surašomas savavalės statybos aktas ir skiriama bauda.

Vis dėlto savivaldybė antrina, kad NT vienetai gali būti padalijami ir neatliekant kapitalinio remonto ar rekonstrukcijos, o paprastojo remonto būdu padalijant NT vienetus, nekeičiant jų paskirties. Tokiu atveju turtiniai vienetai dalijami išdavus pažymą apie naujai suformuotų NT kadastro objektų formavimą.

„Pažyma apie naujai suformuotų NT kadastro objektų (patalpos (-ų)) galimybę naudoti pagal paskirtį išduota adresu – Kalvarijų g. 286C-2). Yra gautas daugiabučių namų Kalvarijų g. 286 ir 286A bendrijos gyventojų kreipimasis, šiuo metu rengiamas atsakymas“, – nurodyta savivaldybės atsakyme redakcijai.

Vis dėlto savivaldybės atstovai sutiko, jog gyventojų nuogąstavimai – suprantami. Anot jų, Aplinkos ministerija šiuo metu rengia teisės aktų pakeitimus, kuriais numatoma, jog net formuojant naujus NT vienetus, nekeičiant jų paskirties, statybą leidžiantis dokumentas bus privalomas, tačiau minėti teisės aktų pakeitimai dar nėra patvirtinti.

Ministerija: siūloma nustatyti statybą leidžiančio dokumento privalomumą

Tuo metu Aplinkos ministerija akcentuoja, kad savivaldybėms taip pat suteikiami visi įrankiai priimti pasvertą sprendimą. Pavyzdžiui, patikrinti, ar naujai suformuotos patalpos galės būti naudojamos pagal paskirtį, ar numatyti atskiri įėjimai į šias patalpas, atskirtos inžinerinės sistemos, išspręsti automobilių stovėjimo vietų klausimai.

„Taigi, nacionalinis teisinis reguliavimas įpareigoja tikrinti, kaip tarnaus atidalintas daiktas nuo atskiro įėjimo iki automobilio parkavimo vietos“, – nurodo ministerija.

Nors šiuo metu NT kadastro objektų formavimo schemas tikrina savivaldybės, Aplinkos ministerija atkreipia dėmesį, kad statybą leidžiantis dokumentas nėra išduodamas, nevykdoma statybos valstybinė priežiūra.

„Aplinkos ministerija, įvertinusi iš visuomenės ir kontroliuojančių institucijų gaunamą informaciją, kad esama minėtų schemų patikra nėra pakankama, kad šiomis procedūromis neretai piktnaudžiaujama pakeičiant projektinius statinio paskirties sprendinius, išparduodant dalimis vienbučius namus ir pan., siūlo tokiais atvejais nustatyti statybą leidžiančio dokumento privalomumą. Šis siūlymas yra įtrauktas į rengiamą Statybos įstatymo projektą“, – atsakyme pabrėžia ministerija.

Ramina dėl būsto vertės

Gyventojų baimės dėl tikimybės kristi būsto vertei, Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidento Mindaugo Statulevičiaus manymu, gali būti pagrįstos, tačiau gali nutikti ir priešingai, sakė jis.

„Akivaizdu, kad turbūt norima sukurti naujo tipo gyvenimą ir galbūt investicijai skirtus objektus. <...> Gali būti, kad rekonstruojant gali būti pagerinta aplinka, sutvarkyta laiptinė ar pan. Jeigu yra prašoma bendrijos pritarimo, bendrijai reikėtų įsitraukti ir kalbėtis su investuotoju, <...> kuris pamatęs tokią galimybę nori tokį pakeitimą atlikti“, – LRT.lt komentavo M. Statulevičius.